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Documenti necessari per la vendita di un immobile

La vendita inizia dalla preparazione di una documentazione completa, è essenziale avere sottomano subito questi documenti

  • Atto di provenienza dell'immobile (rogito precedente).
  • Scheda catastale (contiene la piantina dell'appartamento). Se vi sono state modifiche bisogna aggiornarla. Di solito è stata allegata al rogito precedente.
  • Certificato catastale con riportate le rendite attribuite, da cui si ricaverà il valore di riferimento per il pagamento della tassa di registro
  • Documento che attesti la cancellazione o la situazione di un'eventuale ipoteca. Nel caso esistesse un mutuo che è già stato estinto, accertarsi del fatto che l'ipoteca sia stata cancellata. Se ne occupa il notaio, su incarico del cliente. Nel caso invece vi sia un'ipoteca in corso: l'ultimo bollettino bancario, che evidenzi la situazione in corso.
  • Regolamento condominiale (se l'appartamento si trova in un condominio). Quelli che seguono sono documenti sempre importanti, ma possono essere consegnati successivamente:
    • Fotocopia della carta d'identità e del codice fiscale del venditore/i.
    • Eventuale condono edilizio (quando necessario), o documentazione delle modifiche interne apportate.
  • Attestato di certificazione energetica A partire dal 1° luglio 2009, la normativa vigente (D.lgs 192/2005, D.lgs 311/2006, DPR 59/2009, DM 26/06/2009) prevede l'obbligo per il venditore di possedere l'Attestato di Certificazione Energetica, da esibire al futuro acquirente, prima dell'effettuazione della compravendita immobiliare.
  • "Estratto per sunto degli atti di matrimonio" (lo rilascia il Comune in carta semplice), se chi vende è sposato. Questo documento è necessario perché nel caso che i coniugi siano in "comunione dei beni", devono sottoscrivere entrambi sia l'accettazione di vendita (se si sono affidati a un'agenzia), sia il preliminare. Se uno dei due rifiutasse, non si potrebbe successivamente procedere alla vendita.
  • Contratti di locazione (affitto) in corso, o eventualmente disdetti di recente.
  • Dichiarazione dei redditi (per verificare se l'immobile è stato dichiarato. Solitamente il notaio fa dichiarare sotto ammonizione il venditore). Nel caso che a vendere sia una società occorrono ulteriori documenti quali:
    • Certificato camerale (rilasciato dalla Camera di commercio).
    • Eventuale verbale d'assemblea con delibera alla vendita. (Quando richiesto dai patti societari).
    • Poteri di chi firma.

La consegna di questa documentazione, almeno fino al punto 5 (regolamente condominiale), è molto importante, in quanto metterà al corrente il compratore dell'esatta situazione dell'immobile, senza lasciare spazio in futuro a eventuali contestazioni.

Precauzioni da osservare prima di sottoscrivere una proposta di acquisto:  

  1. Accertarsi che il modulo di proposta di acquisto contenga l'identificazione dell'agenzia immobiliare, la ragione sociale, la sede, la partita IVA e gli estremi di iscrizione nel ruolo del legale o dei legali rappresentanti.
  2. Indirizzare la proposta di acquisto e il relativo assegno al venditore e non all'agente, agenzia o società immobiliare; essa determinerà, a seguito della sua sottoscrizione da parte anche del venditore, la conclusione di un contratto preliminare di compravendita, per sé o persona da nominare;  
  3. Precisare lo stato di fatto e di diritto in cui verrà trasferito l'immobile e quale diritto si vende e si acquista: la piena proprietà, il diritto di superficie o la nuda proprietà (il diritto di proprietà spogliato del diritto di godimento);  
  4. Inserire l'esatta ubicazione e consistenza del bene (evitando di indicare la superficie per quanto previsto degli art. 1537 e 1538 c.c.)  
  5. Precisare che l'immobile è libero da qualsivoglia peso, vincolo, onere, privilegi anche fiscali, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli ovvero indicare la situazione giuridica del bene relativamente alla presenza di vincoli, ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli, diritti reali o personali di godimento spettanti a terzi e di qualsiasi altro gravame che possa condizionare o impedire la libera trasferibilità o la completa commerciabilità dello stesso e, nel caso, come il venditore regolarizzarla, nonché la conformità del bene alle normative urbanistiche e fiscali;  
  6. Indicare il nominativo del notaio ed il termine di stipula dell'atto definitivo di compravendita, nonché il termine di consegna e quello di immissione nel possesso, con decorrenza, da tale data di diritti ed oneri.  
  7. Specificare se, ad avvenuta accettazione della proposta di acquisto da parte del venditore, le parti dovranno riprodurre, in un luogo e ad una certa data prefissati, i suoi contenuti in altra scrittura riproduttiva della proposta accettata (compromesso) ove verranno meglio precisati alcuni elementi secondari dell'accordo, già raggiunto mediante la comunicazione dell'accettazione della proposta stessa, ovvero giungere direttamente alla stipula dell'atto di trasferimento della proprietà entro il termine indicato.  
  8. Indicare il prezzo, le modalità e i termini di pagamento e, in caso di accollo di un mutuo residuo gravante sull'immobile, la quota in linea capitale residua all'ultima scadenza, salvo conguaglio in sede di stipula dell'atto notarile di compravendita.
  9. Quantificare l'importo che viene consegnato all'agente immobiliare contestualmente alla sottoscrizione della proposta a titolo di deposito fiduciario, gratuito ed infruttifero che l'agente immobiliare provvederà a versare quale caparra confirmatoria alla sottoscrizione della scrittura riproduttiva e integrativa della proposta accettata ovvero, in caso di diretta stipulazione del rogito notarile di compravendita, all'accettazione della proposta stessa;  
  10. Precisare in forma scritta l'entità della provvigione da corrispondere all'agente immobiliare ad avvenuta accettazione della proposta o al preliminare di compravendita.
  11. Indicare il termine di irrevocabilità della proposta, decorso il quale, senza che sia stata portata a conoscenza del proponente la relativa accettazione, la proposta stessa dovrà intendersi risolta e pertanto priva di efficacia.

Requisiti per agevolazioni 1° casa

Quattro sono i requisiti richiesti dalla normativa vigente per usufruire delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, consistenti, appunto, nell’applicazione (alternativa) dell’aliquota al 4% (per l’I.V.A.) ed al 3% (per l’imposta di registro) anziché al 10%.

Il primo, a carattere oggettivo, consiste nell’essere la casa da acquistare una “abitazione non di lusso”.

Gli altri tre, a carattere soggettivo, consistono:

nell’avere la propria residenza anagrafica nel Comune ove è situato l’immobile acquistato (o nell’impegnarsi a prendere ivi la residenza entro 12 mesi dalla firma del contratto di acquisto o svolgere ivi la propria attività);

nel non essere proprietario esclusivo (anche in comunione con il proprio coniuge) di altra casa di abitazione nello stesso Comune ove si trova appunto l’immobile acquistato;

ed infine nel non essere proprietario neppure per quote (anche in comunione con il proprio coniuge) di altra casa di abitazione acquistata usufruendo già delle agevolazioni fiscali per la cosiddetta prima casa.

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